Πώληση ακινήτου στην αλλοδαπή από φορολογικό κάτοικο Ελλάδος- Υποχρέωση Δήλωσης

Eάν είστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας και επιθυμείτε να διαθέσετε προς πώληση ακίνητο που αποκτήσατε στην αλλοδαπή, το άρθρο που ακολουθεί σας ενδιαφέρει!

Από την ανάλυση που ακολουθεί θα ενημερωθείτε για τις φορολογικές υποχρεώσεις που απορρέουν από την ρευστοποίηση αυτού καθώς και τα σημεία προσοχής που θα σας προφυλάξουν από λάθη και παραλείψεις.

1) φορολογικός κάτοικος Ελλάδας

2) πρώην φορολογικός κάτοικος εξωτερικού και νυν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας

3) φορολογικός κάτοικος εξωτερικού.

1. Εάν φυσικό πρόσωπο, φορολογικός κάτοικος Ελλάδας πουλήσει ακίνητο ιδιοκτησίας του στην αλλοδαπή και επιθυμεί να εισάγει το τίμημα της πώλησης στην Ελλάδα θα πρέπει να διαθέσει σε ενδεχόμενο έλεγχο της εφορίας τον τίτλο μεταβίβασης του ακινήτου στην αλλοδαπή καθώς και την βεβαίωση του εμβάσματος από την τράπεζα στην αλλοδαπή στην ελληνική τράπεζα.

Εάν ο φορολογούμενος δεν ήταν ποτέ στο παρελθόν φορολογικός κάτοικος εξωτερικού εγγεγραμμένος σε ΔΟΥ αρμόδια για κάτοικους εξωτερικού, ώστε να δικαιολογηθεί με αυτό τον τρόπο η μη δήλωση της αγοράς του ακινήτου στις ελληνικές Φορολογικές αρχές τότε, ενδέχεται να του ζητηθεί η δήλωση της αγοράς στο έτος που πραγματοποιήθηκε καθώς και κατάσταση ανάλωσης κεφαλαίων παρελθόντων ετών για την κάλυψη του ποσού από εισοδήματα του οικείου έτους ή προηγούμενων ετών.

Στο σημείο αυτό να αναφέρουμε ότι η γενική προθεσμία παραγραφής φορολογικών υποθέσεων και του δικαιώματος του Δημοσίου να ελέγχει τους φορολογούμενους για παρελθόντα έτη είναι η πενταετία αλλά σε περίπτωση εμβασμάτων από την αλλοδαπή προς την Ελλάδα η παραγραφή παρατείνεται στην δεκαετία.

2. Πρώην φορολογικός κάτοικος εξωτερικού και νυν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας.

Στην περίπτωση φορολογούμενου που αγόρασε ακίνητο κατά την παραμονή του στην αλλοδαπή, ως φορολογικός κάτοικος εξωτερικού και εφόσον είχε τακτοποιηθεί η μεταφορά της φορολογικής κατοικίας σε ΔΟΥ αρμόδια για κάτοικους εξωτερικού, δεν είχε υποχρέωση δήλωσης της αγοράς του ακινήτου στην Ελλάδα.

Να υπενθυμίσουμε ότι οι φορολογικοί κάτοικοι εξωτερικού υποχρεούνται να δηλώνουν πραγματικά εισοδήματα πηγής Ελλάδος και για οποιαδήποτε άλλη ενέργεια ακολουθούν τη φορολογική νομοθεσία του κράτους στο οποίο είναι φορολογικοί κάτοικοι.

Κατά την πώληση του ακινήτου σε έτος που ο φορολογούμενος είναι πλέον φορολογικός κάτοικος Ελλάδας, το τίμημα θα δηλωθεί στον αντίστοιχο κωδικό ως εισαγωγή κεφαλαίων αλλοδαπής και εάν η δήλωση ελεγχθεί τότε θα πρέπει να προσκομιστεί το συμβόλαιο μεταβίβασης και η βεβαίωση εισερχόμενου εμβάσματος αλλοδαπής.

Να αναφέρουμε προς διευκρίνιση των ανωτέρω ότι, φορολογικοί κάτοικοι εξωτερικού οι οποίοι ανήκουν σε ΔΟΥ αρμόδια για κάτοικους εξωτερικού για τουλάχιστον μία τριετία, κατά την ελληνική φορολογική νομοθεσία, δε χρειάζεται να αιτιολογήσουν την προέλευση των κεφαλαίων που θα μεταφέρουν στην Ελλάδα τα πρώτα δύο έτη από την μετοικεσία τους. Μετά την πάροδο των πρώτων δύο ετών μπορούν και πάλι μεταφέρουν κεφάλαια ως πρώην κάτοικοι εξωτερικού αλλά μπορεί να ελεγχθούν για την προέλευση αυτών.

3) Φορολογικός κάτοικος εξωτερικού.

Οι φορολογικοί κάτοικοι εξωτερικού έχουν υποχρέωση να δηλώνουν στην ελληνική φορολογική αρχή μόνο πραγματικά εισοδήματα πηγής Ελλάδος και τα εμβάσματα που πραγματοποιούν προς την Ελλάδα για την κάλυψη των τεκμηρίων απόκτησης ακινήτων στην ελληνική επικράτεια καθώς και μελλοντικών τεκμηρίων διαβίωσης.

Σημαντική υπενθύμιση, για τα τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων για τους φορολογικούς κατοίκους εξωτερικού: οι φορολογικοί κάτοικοι εξωτερικού εξαιρούνται της εφαρμογής των τεκμηρίων απόκτησης περιουσιακών στοιχείων εκτός και εάν λαμβάνουν πραγματικά εισοδήματα στην Ελλάδα οπότε και ενεργοποιούνται τα τεκμήρια.

Συνεπώς, σε περίπτωση πώλησης ακινήτου στην αλλοδαπή από φορολογικό κάτοικο εξωτερικού, δεν υπάρχει υποχρέωση δήλωσης του τιμήματος στην Ελλάδα. Εάν μέρος του ποσού από την πώληση μεταφερθεί στην Ελλάδα τότε ακολουθούμε τις οδηγίες για την δήλωση του ποσού προς κάλυψη του πόθεν έσχες της τρέχουσας χρήσης αλλά και για μελλοντικές επενδυτικές κινήσεις.

Συμπερασματικά, για την πώληση ακινήτου στην αλλοδαπή θα πρέπει να δοθεί προσοχή από φορολογικούς κατοίκους Ελλάδος εφόσον δεν μπορούν να αποδείξουν τη ροή των κινήσεων σε έτη κατά τα οποία είχαν την υποχρέωση να γνωστοποιήσουν την κίνησή τους στις ελληνικές φορολογικές Αρχές. Ακόμα και για παραγεγραμμένες περιπτώσεις προ του 2000 συστήνεται να εντοπίζονται τα απαραίτητα αποδεικτικά έγγραφα ώστε σε ενδεχόμενο έλεγχο να μπορεί ο φορολογούμενος να βασιστεί ώστε να αποφύγει την επιβολή κυρώσεων και προστίμων.