Η ενοικίαση σπιτιού μέσω Airbnb

Tον Μάιο του 2017 ψηφίστηκε από την Ελληνική Βουλή ο ν. 4472/20107, με τον οποίο επέρχονται σημαντικές τροποποιήσεις στο άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 με το οποίο καθορίστηκαν για πρώτη φορά οι όροι και οι προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες διαμοιρασμού (Airbnb ή άλλες).

■ Η σημαντικότερη αφορά στον καθορισμό των γεωγραφικών περιοχών όπου θα ισχύουν οι περιορισμοί σχετικά με το όριο μίσθωσης των 90 ή 60 ημερών (για νησιά μέχρι 10,000 κατοίκους), στη βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ., καθώς και στο εισοδηματικό όριο των 12,000 ακόμα και εάν έχουμε υπερβεί τις 90 ή 60 ημέρες μίσθωσης κατά το οικείο φορολογικό έτος. Δεν ισχύει κάτι από τα παραπάνω, μέχρι εκδόσεως της παραπάνω κοινής υπουργικής απόφασης.

■ Παράλληλα, ορίζεται η έννοια του διαχειριστή ακινήτου και πλέον είναι εφικτό να αναρτηθεί το ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση όχι μόνο φυσικό, άλλα και κάθε άλλη νομική οντότητα.

■ Κλείνοντας, καταργούνται οι προϋποθέσεις ένταξης στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής σχετικά με το ελάχιστο εμβαδόν (9 τ.μ.) του ακινήτου καθώς και η υποχρέωση νομιμότητας του κτιρίου (σ.σ. προσοχή: Η απαλοιφή αυτής της τελευταίας προϋπόθεσης μπορεί να μην δημιουργεί πλέον εμπόδιο για την ένταξη στο μητρώο όμως πρέπει να απασχολεί τους διαχειριστές των ακινήτων διότι μπορεί να εγερθούν αξιώσεις νομικής φύσεως από τους μισθωτές σε περίπτωση ενδεχόμενης ζημίας τους κατά την διάρκεια της διαμονής τους).

ΟΡΙΣΜΟΙ

1. Ως βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου ορίζεται η μίσθωση που συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.

2.Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναρτά το ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες και μεριμνά για την βραχυχρόνια μίσθωσή του. Διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή και τρίτος.

ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ

1. Αρχικά, ο διαχειριστής ακινήτου οφείλει να εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).

2. Στην ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, ή σε οποιοδήποτε άλλο μέσο προβολής, να παρατίθεται υποχρεωτικά ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε εμφανές σημείο.

3. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

4. Υπάρχει η δυνατότητα, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη βραχυχρόνια διάθεση ακινήτων ως εξής:

α. Επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι δύο ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου δεν μπορεί να υπερβεί τις ενενήντα ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων κατοίκων τις εξήντα ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Επιτρέπεται η υπέρβαση της διάρκειας αυτής, εάν το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

ΚΥΡΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΙΜΑ

1. Σε περίπτωση μη τήρησης των ανωτέρω, επιβάλλεται πρόστιμο πέντε χιλιάδων ευρώ στους διαχειριστές.
Το πρόστιμο αυτό, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε και αποτελεί δημόσιο έσοδο.
Ο διαχειριστής ακινήτου που πραγματοποίησε την παράβαση, οφείλει εντός δεκαπέντε ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω εντός ενός έτους, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και σε κάθε επόμενη ίδια παράβαση, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος προστίμου.

2. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, ο διαχειριστής ακινήτου υποχρεούται στην καταβολή προστίμου ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό ορίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα την ημέρα του ελέγχου.

3. Εάν η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβληθεί εκπρόθεσμα, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο εκατό ευρώ.

4. Σε περίπτωση που η ψηφιακή πλατφόρμα δεν ανταποκρίνεται στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., σχετικά με την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας είναι απαραίτητη για ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές , επιβάλλονται πρόστιμα των 250 ή 500 ευρώ, ανάλογα με το εάν υπάρχει υποχρέωση τήρησης απλοποιημένων προτύπων.

Υπάρχει η δυνατότητα διενέργειας ελέγχων και από μικτά συνεργεία ελέγχου αποτελούμενα από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας για την εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν την βραχυχρόνια μίσθωση .

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΑΝΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ

1. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο την διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου.
Σε περίπτωση μη υποβολής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής ακινήτου.

2. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου όπου ο διαχειριστής είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται σε υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

3. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, εξακολουθεί να έχει υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας

4.  Δεν υποχρεούνται σε εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής οι διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ ), υποχρεούνται όμως να αναγράφουν εμφανώς, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ) κατά την ανάρτηση του

5. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) οφείλει να υποβάλλει Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή της Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

6. Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και οι ιδιοκτήτες  ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές των  τουριστικών  επιπλωμένων  επαύλεων, και που δύνανται να το εκμισθώνουν ενιαία και όχι τμηματικά, σε φυσικά πρόσωπα, χωρίς δικαίωμα περαιτέρω υπομίσθωσης, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών μηνών ετησίως, απαγορευόμενης της διαδοχικής εκμίσθωσής του πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ

1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται  εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, με την παροχή μόνο κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα επιχειρηματικής δραστηριότητας.2. Το εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού που προέρχεται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

   Τα παραπάνω ισχύουν για εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος από 1.1.2017 και εφεξής.

Φ.Π.Α.

Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού δεν υπόκειται σε Φ.Π.Α.

ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΟΙΚΙΟΘΕΛΟΥΣ ΑΠΟΚΑΛΥΨΗΣ ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΑΣ ΥΛΗΣ ΠΑΡΕΛΘΟΝΤΩΝ ΕΤΩΝ

Σύμφωνα με τα άρθρα 57-61 του Ν 4446/2016 σχετικά με την «Οικειοθελή Αποκάλυψη Φορολογητέας Ύλης Παρελθόντων Ετών» υπάρχει η δυνατότητα να δηλωθεί το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις (από πλατφόρμες τύπου Airbnb, κτλ) παλαιοτέρων ετών με μείωση των πρόσθετων φόρων και λοιπών επιβαρύνσεων, με αρχική ή τροποποιητική κατά περίπτωση δήλωση φορολογίας εισοδήματος, στο έτος απόκτησης του δικαιώματος είσπραξης του εισοδήματος αυτού. Επιπροσθέτως, δύναται να υποβληθούν με τις ίδιες διατάξεις, δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων ακίνητης περιουσίας είτε ανά μίσθωση, είτε συγκεντρωτικά κατ’ έτος ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή όχι Α.Φ.Μ. του μισθωτή-μισθωτών. Αναλυτικές οδηγίες δίνονται στην ΠΟΛ.1009/19.1.2017.

ΕΝΑΡΞΗ ΙΣΧΥΟΣ

Η έναρξη ισχύος του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια, ορίζονται με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε.