Απόκλιση τιμήματος στις αγοραπωλησίες ακινήτων: Ο νέος τρόπος φορολογικού ελέγχου
Η Φορολογική Διοίκηση εξετάζει πλέον, όχι τι γράφει το συμβόλαιο, αλλά τι δείχνει η τράπεζα.
Η εξέλιξη της ηλεκτρονικής εποπτείας των τραπεζικών κινήσεων επιτρέπει πλέον στη Φορολογική Διοίκηση να μην περιορίζεται στο συμβολαιογραφικό τίμημα, όταν οι τραπεζικές ροές δείχνουν άλλη πραγματικότητα. Οι σχετικές αποφάσεις – με κορυφαία τη ΣτΕ 848/2025 – έχουν αλλάξει ριζικά τον τρόπο φορολογικού ελέγχου.
Στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ένα φαινόμενο που εμφανίζεται ολοένα και συχνότερα είναι η απόκλιση ανάμεσα στο τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και στο πραγματικά καταβληθέν ποσό.
Η απόκλιση αυτή μπορεί να προκύψει από τραπεζικές συναλλαγές, εμβάσματα ή καταθέσεις που πραγματοποιούνται κοντά στη χρονική στιγμή της υπογραφής του συμβολαίου.
1. Πότε δημιουργείται πρόβλημα;
Η διαφορά μεταξύ δηλωθέντος και πραγματικού τιμήματος γίνεται αντικείμενο ελέγχου όταν:
- υπάρχουν τραπεζικές κινήσεις σημαντικού ύψους υπέρ του πωλητή,
- οι κινήσεις αυτές πραγματοποιούνται σε κοντινό χρόνο με τη μεταβίβαση,
- δεν υπάρχει επαρκής αιτιολόγηση των συναλλαγών.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η ΑΑΔΕ θεωρεί ότι οι χρηματοροές αποτελούν πραγματικό τίμημα της αγοραπωλησίας, ακόμη κι αν στα συμβολαιογραφικά έγγραφα αναφέρεται χαμηλότερο ποσό.
2. Πώς ενεργεί ο φορολογικός έλεγχος
Ο φορολογικός μηχανισμός μπορεί:
- Να αγνοήσει την αναγραφόμενη τιμή του συμβολαίου: Όταν από τα τραπεζικά δεδομένα προκύπτει υψηλότερο ποσό από αυτό που αναφέρεται στο συμβόλαιο, ο έλεγχος δεν δεσμεύεται από το συμβολαιογραφικό τίμημα.
- Να προσδιορίσει το πραγματικό τίμημα: Ο έλεγχος εξετάζει: εμβάσματα, καταθέσεις μετρητών, πιστώσεις λογαριασμών πωλητή, μεταφορές μέσω τρίτων ή συνδεδεμένων προσώπων, χρονική συνάφεια με τη μεταβίβαση.
- Να χρησιμοποιήσει τα τραπεζικά στοιχεία ως τεκμήρια: Αν δεν υπάρχει άλλη αιτιολόγηση, οι καταθέσεις θεωρούνται μέρος του τιμήματος, ειδικά όταν προέρχονται από αγοραστή ή συγγενικά/συνδεδεμένα πρόσωπα.
- Να αναπροσαρμόσει τον φόρο και να επιβάλει πρόστιμα: Η ΣτΕ 848/2025 επιβεβαιώνει ότι η ΑΑΔΕ μπορεί να αναπροσαρμόσει τον φόρο βάσει του πραγματικού ποσού, επιβάλλοντας πρόστιμα για ανακριβή αναγραφή τιμήματος.
3. Τι έδειξε η απόφαση ΣτΕ 848/2025
Η απόφαση ενισχύει ότι το συμβόλαιο δεν προστατεύει όταν οι λογαριασμοί δείχνουν άλλη πραγματικότητα, το πραγματικό τίμημα είναι ό,τι καταγράφεται στις τραπεζικές συναλλαγές.
4. Ο ρόλος της τεχνητής νοημοσύνης και των νέων εργαλείων ελέγχου
Η ΑΑΔΕ χρησιμοποιεί πλέον εξελιγμένα συστήματα:
- ανάλυση δεδομένων,
- διασταύρωση δηλώσεων,
- έλεγχο περιουσιακής κατάστασης,
- εντοπισμό μοτίβων που δείχνουν απόκρυψη τιμήματος.
Αυτό σημαίνει ότι οι «διπλές τιμές» (άλλη στο συμβόλαιο, άλλη στην πράξη) εντοπίζονται πολύ ευκολότερα.
5. Τι σημαίνουν όλα αυτά για αγοραστές & πωλητές
- Πλήρης διαφάνεια στις συναλλαγές: Κάθε ποσό πρέπει να δικαιολογείται με σαφείς τραπεζικές κινήσεις.
- Κίνδυνος αναδρομικού ελέγχου: Ακόμη και παλαιότερες μεταβιβάσεις μπορούν να εξεταστούν αν υπάρχουν τραπεζικά δεδομένα που δείχνουν απόκλιση.
- Μεγάλη προσοχή σε «άτυπες συμφωνίες»: Οι καταθέσεις σε συγγενικά πρόσωπα, τρίτους ή εταιρείες συμφερόντων μπορούν να θεωρηθούν μέρος του τιμήματος.
~ Taxblock Team
Η ομάδα μας απαρτίζεται από έμπειρους οικονομολόγους, δικηγόρους και μηχανικούς και είναι πάντα στη διάθεσή σας να σας βοηθήσει στις υποθέσεις σας στην Ελλάδα.
Για περισσότερες πληροφορίες ή εξατομικευμένη συμβουλευτική, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας.
📞 Τηλ.: +30 210 8944008, +30 210 8947053, Viber/WhatsApp: +306981984090
Tip: Εάν θέλετε να λαμβάνετε το Newsletter μας για να ενημερώνεστε πρώτοι για χρήσιμα φορολογικά νέα μπορείτε να εγγραφείτε εδώ
Τα κείμενα αυτά δεν αποτελούν προσωποποιημένη υπηρεσία, συμβουλή ή υπόδειξη προς οποιονδήποτε Πελάτη, αλλά γενική καταγραφή και σχολιασμό επί επίκαιρων ή καίριων θεμάτων φορολογικού ενδιαφέροντος.
