Υπολογισμός Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)

Ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ γίνεται μέσα από ένα σύνολο συντελεστών

Αν σε ένα ακίνητο συστάθηκε επικαρπία, ο συνολικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. που βαρύνει το ακίνητο επιμερίζεται μεταξύ του ψιλού κυρίου και του επικαρπωτή ως εξής: 

1) Αν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται ως ποσοστό του φόρου που αναλογεί στην πλήρη  κυριότητα του ακινήτου, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή ως εξής:

α) Στα 8/10, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.

β) Στα 7/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.

γ) Στα 6/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του.

δ) Στα 5/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του.

ε) Στα 4/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του.

στ) Στα 3/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του.

ζ) Στα 2/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του.

η) Στο 1/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του.

2) Αν ο επικαρπωτής δεν είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται στα 8/10 του φόρου που αναλογεί στην πλήρη  κυριότητα.

3) Ο φόρος που αναλογεί στην  ψιλή κυριότητα προκύπτει αν από το φόρο που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί ο φόρος που αναλογεί στην επικαρπία.

Ο EΝ.Φ.Ι.Α. που αναλογεί στην οίκηση και στο δικαίωμα της επιφάνειας ισούται με το φόρο που αναλογεί στην επικαρπία. Στην περίπτωση αυτή ο φόρος που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα ισούται με το φόρο που αναλογεί στην ψιλή κυριότητα.

Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. διακρίνεται σε «κύριο» και «συμπληρωματικό».

Α. Υπολογισμός του «κύριου» ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Σύμφωνα με το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου, που κατατέθηκε στη Βουλή, ο «κύριος» ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα υπολογίζεται ως εξής:

1) Κατοικίες και λοιπά κτίσματα. Για τον υπολογισμό του φόρου στις περιπτώσεις των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων θα λαμβάνονται υπόψη οι ακόλουθοι συντελεστές:

α) Ο Βασικός Φόρος (Β.Φ.), σε ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο Βασικός Φόρος θα προκύπτει με βάση μία κλίμακα αποτελούμενη από 12 συντελεστές. Στην κλίμακα αυτή, ο Βασικός Φόρος κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την τιμή ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

β) Ο Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (ΣΠΚ),  ο οποίος θα κυμαίνεται από 1 για κτίσματα παλαιότητας 26 ετών και άνω έως 1,25 για κτίσματα παλαιότητας μερικών μηνών έως και 4 ετών, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

Για τα κτίρια που ανεγέρθηκαν προ του 1930 εφαρμόζεται  συντελεστής παλαιότητας 0,8, ενώ για τα κτίρια με παλαιότητα άνω 100 ετών εφαρμόζεται  συντελεστής παλαιότητας 0,60.

Η παλαιότητα του κτίσματος προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ του έτους φορολογίας και του έτους έκδοσης της νεώτερης οικοδομικής άδειας. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ως έτος έκδοσής της λαμβάνεται το έτος κατασκευής το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο. Αν το έτος κατασκευής δεν προκύπτει από δημόσιο έγγραφο ή από τη δήλωση στοιχείων ακινήτων, ως έτος έκδοσης της άδειας λαμβάνεται το έτος κατά το οποίο δηλώθηκε το κτίσμα με την υποβολή προς τη Φορολογική Διοίκηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων.

γ) Ο Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (ΣΑΕ) κτίσματος, ο οποίος θα εφαρμόζεται στις περιπτώσεις ειδικών κτιρίων και θα κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

δ) Ο Συντελεστής Ορόφου (ΣΟ) που θα προκύπτει με βάση τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το κτίσμα, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

Σε περίπτωση που το κτίσμα εκτείνεται σε  περισσότερους από έναν ορόφους, ως Συντελεστής Ορόφου θα λαμβάνεται υπόψη εκείνος του υψηλότερου ορόφου.Ο Συντελεστής Ορόφου δεν θα εφαρμόζεται στα ειδικά κτίρια και τις μονοκατοικίες.

ε) Ο Συντελεστής Μονοκατοικίας (ΣΜ). Σε περίπτωση που το κτίσμα είναι μονοκατοικία θα εφαρμόζεται Συντελεστής Μονοκατοικίας 1,02.

στ) Ο Συντελεστής πρόσοψης (ΣΠ), ο οποίος ορίζεται σε 1 για μηδενικό αριθμό προσόψεων σε δρόμους, σε 1,01 για κτίρια με μία πρόσοψη σε δρόμο και σε 1,02 για κτίρια με δύο ή περισσότερες προσόψεις σε δρόμους. Ο συντελεστής αυτός θα εφαρμόζεται μόνο στους κύριους χώρους. Δεν θα εφαρμόζεται στα κτίρια ειδικών χρήσεων.

στ) Ο Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (ΣΒΧ), ο οποίος ορίζεται σε 0,1.

ζ) Ο Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (ΣΗΚ), ο οποίος είναι ίσος με 0,4. Ο συντελεστής αυτός θα εφαρμόζεται για κάθε ημιτελές κτίσμα το οποίο δεν ηλεκτροδοτείται ή ηλεκτροδοτείται με «εργοταξιακό» ρεύμα και παραμένει κενό.

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων για τους κύριους χώρους κάθε κτίσματος θα είναι το γινόμενο που θα προκύπτει κατόπιν πολλαπλασιασμού του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων του κτίσματος επί τον Βασικό Φόρο επί τον Συντελεστή Παλαιότητας, επί τον Συντελεστή Ορόφου ή τον Συντελεστή Μονοκατοικίας και επί τον Συντελεστή Πρόσοψης.

Για τους βοηθητικούς χώρους, το γινόμενο που θα προκύπτει από αντίστοιχους διαδοχικούς πολλαπλασιασμούς θα μειώνεται κατά 90% με την εφαρμογή του Συντελεστή Βοηθητικών Χώρων 0,1.

Για τα ημιτελή κτίσματα, το γινόμενο που θα προκύπτει από τους παραπάνω διαδοχικούς πολλαπλασιασμούς θα μειώνεται κατά 60%, με την εφαρμογή του Συντελεστή Ημιτελούς Κτίσματος 0,4.

Για τους κύριους χώρους των ειδικών κτιρίων, ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων θα είναι το γινόμενο που θα προκύπτει κατόπιν πολλαπλασιασμού του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των χώρων επί τον Βασικό Φόρο, επί τον Συντελεστή Παλαιότητας και επί τον Συντελεστή Απομείωσης Επιφάνειας. Για τους βοηθητικούς χώρους των κτιρίων αυτών θα εφαρμόζεται επιπλέον συντελεστής 0,1, ενώ εάν τα κτίσματα είναι ημιτελή θα εφαρμόζεται επιπλέον συντελεστής 0,4.

2) Οικόπεδα-εκτάσεις εντός και εκτός σχεδίου. Ο φόρος που θα επιβάλλεται επί των εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών οικοπέδων και επί των εκτάσεων γης εκτός σχεδίου θα υπολογίζεται βάσει της επιφανείας κάθε οικοπέδου ή έκτασης και βάσει των επιμέρους χαρακτηριστικών του ακινήτου.

Εφόσον υπάρχει κτίσμα εντός του οικοπέδου ή της εδαφικής έκτασης, η επιφάνεια που θα φορολογείται θα υπολογίζεται ως εξής:

α) Για κάθε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού, η επιφάνεια που θα υπόκειται σε φόρο θα είναι αυτή που θα απομένει μετά την αφαίρεση της επιφάνειας που αναλογεί στον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου με βάση τη δόμηση που έχει πραγματοποιηθεί.

β) Για κάθε έκταση που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, (αγροτεμάχιο, αγρό, βοσκότοπο κ.λπ.) δεν θα αφαιρείται η επιφάνεια του κτίσματος αλλά θα λαμβάνεται υπόψη ολόκληρη η συνολική επιφάνεια (καλυμμένη και ακάλυπτη)!

Αναλυτικά, ο υπολογισμός του φόρου θα γίνεται ως εξής:

* Για τα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού οικόπεδα, ο συντελεστής του φόρου θα κλιμακώνεται από 0,003 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο έως 9 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την αξία ανά τ.μ. οικοπέδου, η οποία ονομάζεται «μοναδιαία αξία» οικοπέδου. Ειδικότερα, η κλίμακα υπολογισμού του φόρου θα είναι η εξής:

Η «μοναδιαία αξία» ανά τετραγωνικό μέτρο θα προκύπτει από τη διαίρεση της φορολογητέας αξίας του οικοπέδου με τα τετραγωνικά μέτρα της συνολικής επιφάνειάς του. Η φορολογητέα αξία του οικοπέδου θα είναι το γινόμενο που θα προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του «συντελεστή οικοπέδου» (Σ.Οικ.), επί την συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου, επί τον συντελεστή πρόσοψης και τα τετραγωνικά μέτρα της  επιφάνειας του οικοπέδου.

Για τον υπολογισμό της συνολικής τιμής εκκίνησης θα λαμβάνονται υπόψη η τιμή εκκίνησης ανά τ.μ. και ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ), όπως έχουν καθοριστεί με τις υπουργικές αποφάσεις περί καθορισμού των αντικειμενικών αξιών. Αν το οικόπεδο είναι δεσμευμένο για κοινωφελή χρήση, ο ΣΑΟ είναι ίσος με το συντελεστή δόμησης του Οικοδομικού Τετραγώνου, όπως έχει καθοριστεί με το Π.Δ. κύρωσης του Σχεδίου Πόλεως.

Αν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή, στην οποία δεν έχουν καθοριστεί με τις αποφάσεις που προβλέπονται στο προηγούμενο εδάφιο, συντελεστής οικοπέδου (Σ.Οικ.), συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (ΣΑΟ), λαμβάνονται οι χαμηλότεροι Σ.Οικ., συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και Σ.Α.Ο. της ζώνης με τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της οικείας Δημοτικής Ενότητας, όπως ορίζονται κάθε φορά στις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών που εκδίδονται κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 41 του ν.1249/1982. Αν δεν έχουν καθοριστεί τέτοιες ζώνες και τέτοιοι συντελεστές στη Δημοτική Ενότητα, λαμβάνονται οι κατώτερες αντίστοιχες τιμές του οικείου Δήμου, και, αν δεν έχουν καθοριστεί ούτε στο Δήμο, λαμβάνονται οι κατώτερες αντίστοιχες τιμές της  οικείας Περιφερειακής Ενότητας.

Ο συντελεστής πρόσοψης του οικοπέδου θα ισούται με 1 αν το οικόπεδο έχει πρόσοψη σε μία μόνο οδό, 1,08 αν έχει προσόψεις σε 2 ή περισσότερες οδούς ή σε οδό και πλατεία και 0,80 αν δεν έχει πρόσοψη σε οδό.

Αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος του ΕΝ.Φ.Ι.Α. ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στο συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου (ΣΑΟ), με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Στην  περίπτωση που το κτίσμα έχει ηλικία 100 ετών ή μεγαλύτερη, θεωρείται ότι ο ΣΑΟ έχει εξαντληθεί.

β) Ο φόρος θα προκύπτει ως το γινόμενο της επιφανείας σε τετραγωνικά μέτρα επί τον συντελεστή φόρου.

* Για τις εκτάσεις γης εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού (αγροτεμάχια, αγρούς, βοσκοτόπους κ.λπ.) θα εφαρμόζεται έναςβασικός συντελεστής φορολογίας (Β.Σ.Φ.), ο οποίος ορίζεται σε 0,001 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ή σε 1 ευρώ ανά στρέμμα. Από κει και πέρα για τον υπολογισμό του τελικού φόρου θα λαμβάνονται υπόψη και διάφοροι άλλοι συντελεστές που αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε έκτασης. Οι συντελεστές αυτοί είναι:

α) Ο Συντελεστής Θέσης. Ο Συντελεστής Θέσης (Σ.Θ.) αντιστοιχεί στην ελάχιστη αντικειμενική αξία γης (Αρχική Βασική Αξία ή Α.Β.Α.) της Δημοτικής Ενότητας στην οποία ανήκει η εκτός σχεδίου έκταση (το αγροτεμάχιο, ο αγρός, ο βοσκότοπος κ.λπ.). Ο Συντελεστής Θέσης θα κλιμακώνεται σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

β) Ο Συντελεστής Χρήσης. Ανάλογα με τη χρήση της εδαφικής έκτασης, θα εφαρμόζεται Συντελεστής Χρήσης (ΣΧ), ο οποίος θα κυμαίνεται από 0,5 έως 2,5, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

γ) Ο Συντελεστής Άρδευσης (ΣΑρ), ο οποίος ορίζεται σε 1,1.

δ) Ο Συντελεστής Απαλλοτρίωσης (ΣΑπ), ο οποίος ορίζεται σε 0,75.

ε) Ο Συντελεστής Κατοικίας. Σε περίπτωση ύπαρξης κατοικίας εντός της εδαφικής έκτασης θα εφαρμόζεται Συντελεστής Κατοικίας (ΣΚ) ίσος με 5. Αν η κατοικία είναι η μοναδική για την οικογένεια του ιδιοκτήτη κι έχει επιφάνεια χαμηλότερη των 150 τετραγωνικών μέτρων, ο Συντελεστής Κατοικίας δεν θα εφαρμόζεται. Αν η εδαφική έκταση έχει επιφάνεια άνω των 10.000 τετραγωνικών μέτρων, ο Συντελεστής Κατοικίας θα εφαρμόζεται μέχρι και τα 10.000 τ.μ..

Για να υπολογιστεί ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων κάθε εδαφικής έκτασης θα πολλαπλασιάζεται ο αριθμός των τετραγωνικών μέτρων της επιφάνειας της έκτασης με τον βασικό συντελεστή φορολογίας, που ανέρχεται σε 0,001 ευρώ ανά τ.μ. Από κει και πέρα το γινόμενο που προκύπτει θα πολλαπλασιάζεται διαδοχικά με τον Συντελεστή Θέσης, τον Συντελεστή Χρήσης, τον Συντελεστή Άρδευσης (αν η έκταση είναι αρδευόμενη), τον Συντελεστή Απαλλοτρίωσης (αν η έκταση είναι απαλλοτριωτέα) και τον Συντελεστή Κατοικίας (αν υπάρχει κατοικία).

Β. Υπολογισμός του «συμπληρωματικού» ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Για κάθε φυσικό πρόσωπο ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται και υπολογίζεται στο μέρος της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων το οποίο υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ, σύμφωνα με τα κλιμάκια και τους συντελεστές του παρακάτω πίνακα:

Για κάθε νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται και υπολογίζεται στη συνολική αξία των δικαιωμάτων επί ακινήτων και ισούται με το 5‰.  Ειδικά για τα Ν.Π.Δ.Δ. και τα Ν.Π.Ι.Δ. μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α ισούται με 2,5‰ επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων για τα ακίνητα που δεν ιδιοχρησιμοποιούν.

Πηγή: Taxproperty.gr